Baumängel: Das können Sie dagegen tun

Definition: Was sind Baumängel?

Ein Baumangel ist dann gegeben, wenn die Umsetzung einer baulichen Vorrichtung entweder von der üblichen Praxis abweicht, anders als vereinbart vorgenommen wurde oder die Nutzung der Einrichtung beeinträchtigt ist.

„Stichtag“ rund um Baumängel ist in der Regel die Abnahme der baulichen Vorrichtung durch den Bauherren. Die Beweislast, dass ein Mangel vorliegt, liegt nach der Abnahme beim Eigentümer.

Baumängel können nicht nur zum Wertverlust der Immobilie führen, sondern außerdem gesundheitliche Folgen für die Bewohner bedeuten.

So erkennen Sie Mängel

Zur Erkennung der Baumängel sollten Sie zunächst in jedem Fall Ihre schriftliche Vereinbarung – den Bauvertrag – mit der Baufirma zu Rate ziehen.

Hier können Sie den Soll- mit dem Ist-Stand abgleichen – das fängt schon bei so einfachen Dingen wie der richtigen Farbe oder Material an.

Häufig ist jedoch fachliches Know-How von Nöten, um auch weniger offensichtliche Mängel aufzudecken. Schon ab Baubeginn sollten Sie die Arbeiten der Dienstleister regelmäßig prüfen.

Nützlich kann hier die Hilfe eines Baubegleiters oder Gutachters sein.

Ist die Bauabnahme bereits abgeschlossen, werden Ihnen wohl, nachdem Sie die Immobilie eine Weile bewohnt haben, Mängel zwangsläufig auffallen. Das können Risse im Mauerwerk sein, schiefe Fliesen oder aber auch durchhängende Decken.

Im folgenden Abschnitt stellen wir ein paar der häufigsten Beispiele vor. Auch auf diese hin sollten Sie Ihr Zuhause prüfen.

Natürlich können Sie auch einen Gutachter kommen lassen, der Ihr Haus auf Mängel prüft. Am besten ist es jedoch, sich bereits vor Baubeginn professionell unterstützen zu lassen und die Baumaßnahmen regelmäßig zu kontrollieren.

Typische Baumängel – 10 häufige Beispiele

  1. Mangelhaft abgedichtete Fenster: Unzureichend montierte Fenster sind ein fataler Baumangel. Schließt das Fenster nicht optimal oder ist es mangelhaft abgedichtet, erhöht das nicht nur die Heizkosten im Winter und schmälert den Wohnkomfort. Es bietet außerdem ein optimales Sammelbecken für Feuchtigkeit und somit für Schimmel.
  2. Durchhängende Decken: Rigipsdecken können aufgrund mangelhafter Montage durchhängen. Dies ist in der Regel der Fall, wenn auch schon bei der Unterkonstruktion gepfuscht wurde und somit die Decke nicht ausreichend Auflagefläche hat. Die Platten können brechen. Als Folge davon muss die gesamte Decke, ggf. auch die Unterkonstruktion, neu montiert und verputzt werden.
  3. Risse im Putz oder Mauerwerk: Zeigen Putz oder Mauerwerk Risse, liegt das oft an schlampiger Verarbeitung. Je nachdem, wie gravierend sich der Schaden zeigt, kann es sehr teuer werden. In den Rissen kann sich Feuchtigkeit sammeln und Schimmel bilden.
  4. Risse im Estrich: Risse im Estrich deuten auf eine mangelhafte Materialzusammensetzung oder Verarbeitung hin. Ist der Boden erst einmal verlegt, ist dieser Mangel nicht mehr zu erkennen, macht sich aber beim Auftreten durch kratzende Geräusche bemerkbar.
  5. Estrich unzureichend getrocknet: Häufig kommt es vor, dass der Boden bereits verlegt wird, um die Projektplanung einzuhalten, obwohl der Estrich noch nicht ausreichend trocken ist. Das führt zunächst zu feuchten Stellen an den Rändern zur Wand, später verformt sich der Bodenbelag und obendrein bildet sich Schimmel. 
  6. Bröckelnder Putz: Bröckelt der Putz von der Wand oder Decke, kann das daran liegen, dass eine falsche Grundierung aufgetragen wurde. In diesem Fall muss der Putz abgeschliffen und neu aufgetragen werden.
  7. Mangelhaft verklebte Dampfbremse: Die Dampfbremsfolie muss unter dem Dach luftdicht verklebt werden. Andernfalls nimmt die Dämmung Schaden, es sammelt sich Feuchtigkeit und führt zu Schimmel. 
  8. Risse in Holzelementen: Die Ursache für Risse in Holzbauteilen können die Nichtbeachtung von Dehnungsfugen oder zu kurzer Trockenzeit sein. Auch das zieht Schimmel nach sich und wirkt sich schlimmstenfalls auf die Stabilität des Gebäudes aus.
  9. Fehlerhafte Kellerabdichtung: Wird der Keller gründlich abgedichtet, kann hier leicht Feuchtigkeit eindringen, die Schimmel begünstigt. Das ist schlecht für die Bausubstanz und Ihre Gesundheit. 
  10. Unzureichend entlüfteter Spitzboden: Nachdem der Spitzboden fertiggestellt ist, muss dieser ausreichend lange gelüftet werden, da sich hier sehr gerne Feuchtigkeit sammelt. Andernfalls droht auch hier Schimmelbefall. 

Mängel entdeckt – das können Sie tun

Baumängel dokumentieren

Ob für die Versicherung, für den Fall vor Gericht oder in Zusammenarbeit mit dem Gutachter – eine gute Dokumentation hilft in den meisten Fällen, Ihre Ansprüche geltend zu machen. Halten Sie die Mängel nicht nur schriftlich, sondern auch mittels Foto und Video unter Angabe des Datums fest. Auch ein Bautagebuch ist ratsam.

Mängel vom Gutachter schätzen lassen

Baumängel selbst einzuschätzen und zu erkennen ist ohne fachliches Vorwissen oftmals schwierig. Ein Gutachter für Bauwesen findet zuverlässig die Schwachstellen und sollte bestenfalls von Baubeginn an eingebunden werden, da beispielsweise Mängel sich auch gut verstecken können (rissiger Estrich). Macht er Mängel ausfindig, übernimmt häufig der Gutachter die weitere Kommunikation. Ihr Gutachter wird außerdem die Kosten zur Beseitigung für Sie einschätzen können.

Baumängel anzeigen mittels Mängelrüge

In jedem Fall sollten Sie nach Feststellung von Mängeln diese unter Angabe einer Frist zur Beseitigung anzeigen. Gehen Sie hier in jedem Fall schriftlich vor. Lassen Sie sich auf keine mündlichen Versprechen seitens der Baufirma ein, sondern sichern Sie sich stets schriftlich ab.

Je ausführlicher Sie es halten (Dokumentation, Fotos, Filmmaterial), desto besser. 

Vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen

Stellen Sie Baumängel vor Abschluss aller Zahlungen an die Baufirma fest, können Sie von Ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Hierbei können Sie finanzielle Mittel mindestens in Höhe der doppelten Kosten für die Beseitigung selbiger Mängel einbehalten. Die Zahlung können Sie so lange zurückhalten, bis die Mängel seitens des Unternehmens behoben wurden. Selbstverständlich sollten Sie die Mängel der verantwortlichen Firma zunächst schriftlich anzeigen.

Beseitigung von Baumängeln einklagen

Im schlimmsten Fall können Sie sich – wenn die Verjährungsfrist noch gegeben ist – Rechtsbeistand suchen und die Mängelbeseitigung für die gegebenen Baumängel einklagen.

Baumängel der Versicherung melden

Möchten Sie sich für alle Eventualitäten rund um Baumängel absichern, bietet sich eine Bauleistungsversicherung an.

Für den Fall der Fälle, dass die verantwortliche Baufirma den Schaden nicht übernimmt, da der Mangel beispielsweise verjährt ist, können Sie den Schaden Ihrer Versicherung melden. Auch hier lohnt sich eine lückenlose Dokumentation und ggf. ein Gutachter.

Wesentliche Baumängel versus versteckte Baumängel

Typisch für wesentliche Baumängel sind der hohe Aufwand und die hohe Kosten um selbige wieder zu beseitigen. Außerdem sind Folgeschäden wahrscheinlich. Wesentliche Baumängel bewirken, dass die bauliche Vorrichtung nicht wie ursprünglich vorgesehen nutzbar ist.

Versteckte Baumängel hingegen werden in der Regel erst später – nach der Abnahme – entdeckt. Meist offenbaren sie sich erst einige Zeit nachdem der Eigentümer eingezogen ist. Damit der Baumangel behoben und die Kosten vom Verursacher getragen werden, muss der Besitzer noch binnen der Gewährleistungsfrist den Schaden geltend machen.

Verjährungsfristen im Überblick

Grundsätzlich verjähren laut dem BGB Baumängel 5 Jahre nachdem der Eigentümer das Haus abgenommen hat. Das gilt jedoch nur bei Neubauten wie bei umfangreicher Sanierung oder Renovierung. Die Gewährleistungsfrist – also der Zeitraum, in welchem der Geschädigte ab Entdeckung des Mangels seine Ansprüche geltend machen kann – beträgt laut VOB 4 Jahre.

Arglistig verschwiegene Mängel sind von dieser Frist ausgenommen. Für diese gilt stattdessen eine Verjährungsfrist von 3 Jahren ab der Entdeckung des Mangels. Auch durch andere Umstände können sich die Verjährungsfristen nochmal verlängern.

Baumängel vorbeugen – nur wie?

Baumängel können Sie in der Regel nur wie folgt vorbeugen: Prüfen, prüfen, prüfen. Und das in regelmäßigen und kurzen Abständen. Auch eine nahtlose Dokumentation hilft, sich abzusichern.

Sind Sie vom Fach und kennen sich in allen Bereichen rund um den Hausbau aus und steht Ihnen ausreichend Zeit zur Verfügung, können Sie diese umfangreiche Aufgabe natürlich auch selbst übernehmen.

In der Regel ist jedoch weder das eine noch das andere gegeben. In diesem Fall lohnt es sich in einen Baubegleiter zu investieren.

Der Baubegleiter steht Ihnen von Baubeginn bis Ende in allen Fragen rund um den Bau oder die Sanierung zur Seite, prüft die Arbeiten zu vorgegebenen Terminen sowie übernimmt die Mängelrüge oder Beanstandung, falls ein Mangel gegeben ist.

Häufig gestellte Fragen

Wer haftet bei Baumängeln?

Grundsätzlich haftet die Baufirma, die den Mangel zu verantworten hat. Den Anspruch auf Entschädigung oder Beseitigung können Sie jedoch nur geltend machen, wenn die Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Des Weiteren sollten Sie keinesfalls selbst schon Hand anlegen, um den Baumangel zu heben. Diese Maßnahme kann Ihren Anspruch zunichte machen, da sich nun nicht mehr eindeutig nachverfolgen lässt, wie der Baumängel zustande gekommen ist.
Ist ein Bauträger involviert, sollten Sie sich an diesen und nicht an das von ihm beauftragte Bauunternehmen wenden.

Welche Mängel führen zu Schimmel?

Tatsächlich können viele typische Baumängel zu Schimmel führen. Ein Baumangel, der Schimmel begünstigt, ist eine undichte Dampfbremse. Bei der Dampfbremse handelt es sich um eine spezielle Folie, die unter dem Dach verklebt wird, um die Dämmung vor Feuchtigkeit zu schützen. Auch nicht ausreichend getrockneter Estrich oder mangelhaft montierte Fenster können Schimmel hervorrufen.

Wer muss den Gutachter bezahlen?

Da Sie als Bauherr den Gutachter beauftragen, müssen Sie auch die Kosten für diesen tragen. Stellen Sie die Kosten für zu spät erkannte Baumängel und die des Gutachters gegenüber, werden Sie erkennen, dass sich die Zusatzkosten lohnen. 

Über den Autor

Simon liebt es, in seinem Beruf als Geschäftsführer eines Finstral Partnerstudios entscheidend zum Wohlbefinden seiner Kunden beitragen zu können. Bei Conwindo vermittelt er seine Erfahrungen und Tipps.
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